I prezzi delle case a Milano sono sempre più alti, ma la grande anomalia della città è che non c’è stato un aumento altrettanto forte negli stipendi degli abitanti, cresciuti solo del 5 per cento dal 2015 a oggi. Un problema, questo, che la politica locale dovrà affrontare con urgenza, attuando più misure

A partire dal 2015 i prezzi delle case a Milano sono aumentati di molto. Un incremento, questo, avvenuto in parallelo alla crescita della città. L’economia di Milano, infatti, è effettivamente solida, e la città è sempre più attrattiva per lavoratori e aziende, così come per chi vuole investire nell’immobiliare. A questa è però corrisposto anche un aumento dei prezzi delle case, che nell’arco di otto anni sono quasi raddoppiati (+40%). Eppure non è avvenuto lo stesso con gli stipendi degli abitanti della città, cresciuti dal 2015 solo di cinque punti percentuali, rendendo Milano sempre meno alla portata della classe media.

La conseguenza di questo fenomeno è un aumento delle disuguaglianze, dato che sempre più persone presentano un reddito troppo alto per l’edilizia pubblica, ma troppo basso per il mercato locale. «Questo è un dato drammatico, perché determina una selezione delle persone che possono vivere a Milano», dice a Dealogando Lucia Tozzi, giornalista e studiosa di politiche urbane, autrice del libro L’invenzione di Milano – Culto della comunicazione e politiche urbane (Cronopio).

Visto che il rapporto tra stipendi percepiti e costo delle case è completamente sfalsato, nel capoluogo lombardo circa il 40% dei quartieri non è più accessibile per una famiglia con un reddito medio, ed è proprio per questo che la città è tra quelle con la più alta disuguaglianza a livello di distribuzione del reddito in Italia.

 

Perché il costo delle case a Milano è così alto

A Milano il prezzo al metro quadro delle case in vendita oggi è più del doppio della media italiana, e mentre nel resto del Paese scendono da anni, a Milano salgono perfino nei quartieri periferici, cosa che fa della città un’eccezione italiana. Il settore immobiliare di Milano, inoltre, è stato molto influenzato dalla dimensione tutto sommato piccola della città: le case non sono abbastanza per soddisfare la domanda, e le nuove costruzioni contribuiscono a far salire le quotazioni.

Inoltre la qualità delle case a disposizione in città è mediamente bassa, ma nonostante questo nel 2022 le compravendite delle abitazioni sono state circa il doppio di quelle del 2015, e oggi serve la metà del tempo per venderne una rispetto a 8 anni fa. In aggiunta, come riporta Bloomberg, Milano «è diventata un popolare punto di approdo per i lavoratori finanziari che lasciano Londra sulla scia della Brexit», e il mercato immobiliare ne ha risentito, crescendo ulteriormente, adattandosi alle possibilità economiche dei cosiddetti “high net worth individuals” – cioè persone straniere con un alto reddito che scelgono di trasferirsi in Italia per trarre vantaggio dai regimi fiscali agevolati, soprattutto nel settore della finanza. In questo caso la sua posizione aiuta: in un’ora di volo si può raggiungere Francoforte, importante centro finanziario, e in due ore si arriva a Londra.

 

A Milano anche gli affitti sono un problema

Il caro affitti, che può impegnare il 60% del reddito medio di un abitante, è uno dei fattori che ha pesato di più sul posizionamento di Milano nell’annuale classifica del Sole 24 Ore sulla qualità della vita. Il capoluogo lombardo è tra quelli che ha perso più posizioni in soli 12 mesi, passando dal secondo all’ottavo posto. Anche nel caso degli affitti c’è poca offerta di abitazioni rispetto alla domanda, sempre a causa delle dimensioni tutto sommato contenute della città, ma anche a seguito dei circa 70mila studenti fuori sede presenti in città, che impegnano con affitti brevi più o meno 7 mila appartamenti.

La narrazione che si fa della città non aiuta: parlare sempre di Milano come modello ha finito per gravare sui costi delle abitazioni, anche in quartieri periferici in passato accessibili. Il mercato immobiliare, infatti, si fa molto influenzare dalle aspettative, e la promozione fatta a Milano ha portato gli immobiliaristi ad alzare i prezzi delle case, non solo nei quartieri centrali.

 

Le possibili soluzioni alla crisi abitativa

Il problema è che tutte queste dinamiche sono legate a tendenze di mercato, ma «se non si interviene sul mercato privato in maniera strutturata non si arriva da nessuna parte», precisa Tozzi, che sostiene che «tutto questo è un problema anche dal punto di vista politico, perché sarebbe nella facoltà dei comuni di calmierare gli affitti e il valore immobiliare delle case, ma le misure che si stanno seguendo da anni vanno a valorizzare sempre di più i metri quadri, anche in periferia».

Le soluzioni per risolvere la crisi abitativa su Milano devono essere «rapide, massicce e di vario tipo: possono andare dai sussidi agli affitti per le fasce più deboli alle detrazioni fiscali, fino alla tassazione degli immobili vuoti; andrebbe poi introdotto un tetto agli affitti, e limitata la possibilità di acquistare seconde case (avviene già ora in Svizzera nelle aree sottoposte a forte pressione abitativa), così come gli affitti brevi. Ma soprattutto – conclude Tozzi – bisognerebbe rimpolpare di molto il patrimonio pubblico di edilizia popolare, come ad esempio è successo a Vienna».

Leggi anche > Di cosa parliamo quando parliamo di “policrisi”