Rischi crowdfunding immobiliare, Rosbeh Zakikhani (fondatore di Deephound) spiega di quali strumenti sia necessario munirsi per tutelare il proprio investimento
Investire centinaia se non migliaia di euro in un’operazione finanziaria può essere a tutti i livelli un’impresa rischiosa. E non sono esenti da rischi le operazioni su piattaforme di Equity crowdfunding, di cui abbiamo parlato sempre qui su Dealogando.
Abbiamo chiesto a Rosbeh Zakikhani, fondatore di Deephound, azienda specializzata nella Open Source Intelligence e dunque miniera di informazioni utili nella gestione dei processi di ECF (Equity Crowdfunding Immobiliare), di quali strumenti sia necessario munirsi per tutelare il proprio investimento ed essere sicuri che un progetto sia certificato e non a rischio frode.
Gli investimenti su piattaforme ECF quali rischi possono avere?
Gli investimenti su piattaforme ECF immobiliare promettono ROI interessanti a medio e a lungo termine, ma non possono essere considerati investimenti sicuri, sono comunque operazioni ad alto rischio, quest’ultimo non può essere eliminato ma può essere contenuto e mitigato.
La ROI potrebbe non essere quella prevista o il progetto potrebbe non andare a buon fine per motivi commerciali o di business. Esistono però altri tipi di rischi di cui andrebbe verificata l’esistenza o la possibilità e di cui dovremmo poter tener conto prima di fare un qualsiasi investimento.
Tra i rischi crowdfunding immobiliare troviamo i rischi di frode, di speculazione, di perdita di diritti, di dispersione, di riciclaggio sono alcuni esempi. Se consideriamo anche lo sviluppo sempre più veloce dei mercati secondari degli ECF, che danno la possibilità di acquistare o vendere quote successivamente alla campagna, diventa importantissimo mitigare i rischi accennati precedentemente tramite un monitoraggio delle informazioni che vengono generate prima delle transazioni.
Quali domande dobbiamo porci allora prima di intraprendere un investimento in ECF?
Spesso per operazioni di ECF per progetti immobiliari vengono create compagini sociali ad hoc, utili per tenere traccia dei costi dell’operazione o per permettere partecipazioni, quindi prima di investire dobbiamo chiederci: di chi sono veramente composte queste entità, chi sono i beneficiari ultimi, chi sono i membri del team e ricordarci che tra una piattaforma e l’operazione su cui stiamo investendo l’unico mezzo di comunicazione è il set di documenti e la descrizione dell’operazione sul portale stesso.
Possiamo quindi fidarci di quanto dichiarato? Ci sono delle incongruenze? I documenti presentati sono tutti verificati? O esistono informazioni rilevanti, magari omesse? E se sì, perché? Per rispondere a tutte queste domande sarebbe necessario rivolgersi ad analisti professionisti, ma è chiaro che su questo tipo di operazioni, ovvero piccoli investimenti, non avrebbe senso per un investitore spendere cifre cinque volte superiori all’investimento stesso per verifiche e due diligence, quindi spesso tutto passa per la fiducia nel portale ECF su cui è proposto l’investimento.
Quale la regolamentazione vigente per i portali ECF?
Questi portali sono regolamentati da Consob e presto da un nuovissimo regolamento europeo, ma sono dei semplici intermediari, obbligati a una ‘adeguata verifica’ (che a onor del vero spesso fanno, molto più di quanto richiesto dai regolatori) e non hanno responsabilità sull’esito dell’operazione, né su eventuali rischi legati al business né tantomeno riguardo eventuali frodi future, che sono comunque responsabilità a carico delle aziende proponenti.
Sono stati molti i casi in cui le piattaforme hanno subito gravi danni reputazionali dovuti a operazioni che poi si sono rilevate scorrette in qualche forma, ma molto rari i casi in cui i regolatori hanno multato le piattaforme stesse, che normalmente rispettano le compliance alla lettera.
Quindi come tutelarsi dai rischi del crowdfunding immobiliare?
Noi di Deephound siamo esperti di ricerca ed analisi delle informazioni dalla rete e grazie alla nostra tecnologia abbiamo rilasciato uno strumento, il Trust&Safe Certificate per gli ECF, che tutela piattaforme e investitori mitigando, per quanto possibile, i rischi e contenendoli il più possibile all’aspetto imprenditoriale e commerciale.
Oggi il 95% delle informazioni sono reperibili in rete, e i nostri analisti, grazie all’utilizzo di sistemi di automazione, crawling e analisi con Intelligenza Artificiale, unite a tecniche di OSINT, riescono in un solo giorno a individuare sulla rete tutte le informazioni utili a un preciso e approfondito risk assessment relativo agli aspetti di governance, reputazionali, relazionali e finanziari di tutti i soggetti legati alla compagine proponente (e non solo alla azienda proponente), fino al beneficiario ultimo.
La nostra checklist comprende oltre 53 elementi, ed è poi accompagnata da un approfondito Document Check che verifica congruenza, consistenza e trasparenza di quanto presentato in piattaforma.
Quali costi e quanto tempo richiedono questo tipo di operazioni?
Lavorando in tandem con gli analisti dei portali, durante tutto il deal flow, diamo alle piattaforme la possibilità di decidere, con il massimo della copertura, su quali operazioni procedere e quali no. Quando una proposta viene scelta per essere pubblicata sul portale, noi pubblichiamo un Certificato di Trasparenza e Affidabilità che attesta quali controlli sono stati fatti, e ne riporta i risultati ultimi (non il dettaglio delle singole informazioni), così che gli investitori possano concentrarsi sugli aspetti commerciali della proposta in tranquillità e senza dubbi. Il tutto in soli 3/5 giorni.
Fino a oggi sarebbe stato impossibile mantenere i costi contenuti e la qualità delle informazioni che riusciamo a fornire, ma il salto tecnologico degli ultimi anni ci ha permesso di riuscirci. Il nostro compito non finisce qui, per 6 mesi (o un anno nel caso di operazioni immobiliari), siamo in grado di monitorare il progresso dell’operazione. Inoltre, stiamo ampliando i nostri controlli alle transazioni sul il mercato secondario, per tutelare gli investitori anche nelle fasi successive alla campagna di ECF.
In caso di contenzioso futuro, siamo in grado di fornire sulle campagne Certificate, strumenti validi in sede giudiziale per dimostrare l’effettiva responsabilità delle proponenti relativamente a problemi dovuti a dichiarazioni scorrette, incomplete, o, nel peggiore dei casi, truffe. Massima tutela quindi della reputazione dei portali e del portafoglio degli investitori stessi.
Gli ECF sono una grande opportunità per l’economia italiana di investire nel futuro del paese, e siamo felici di poter contribuire nel nostro piccolo, insieme ai portali stessi, alla crescita di questo strumento sul nostro territorio.