Negli ultimi decenni, le metropoli dell’Occidente stanno affrontando tutte la stessa sfida: l’aumento esponenziale dei costi degli affitti. L’unica che è riuscita a tenere a bada questo problema è stata Vienna. La capitale austriaca sta evitando la crisi abitativa grazie a politiche pensate sul lungo periodo, puntando sul social housing e sovvenzionando l’edilizia
Le grandi città di tutto il mondo sono sempre meno alla portata della classe media. In Italia, ad esempio, Milano è un caso emblematico: dal 2015 i prezzi delle case sono aumentati del 40 per cento, ma gli stipendi degli abitanti della città sono cresciuti solo di cinque punti percentuali – nel capoluogo lombardo poco meno della metà dei quartieri non è più accessibile per una famiglia con un reddito medio. Dinamiche simili si riscontrano anche in altre metropoli: da Vancouver a Lione, da Barcellona a Parigi, fino a Lisbona. Tutte queste città, però, sono accomunate dal fatto che, per risolvere la propria crisi abitativa, stanno “prendendo appunti” da Vienna. Sì, perché la capitale austriaca finora è l’unico grande centro europeo che è riuscito a tenere a bada la speculazione tipica dei mercati immobiliari delle metropoli.
Da diversi anni Vienna è considerata una delle città più vivibili del mondo. Oltre a essere efficiente, pulita e comoda per raggiungere il resto del continente, la capitale austriaca è così attraente anche e soprattutto perché è riuscita a rendersi accessibile anche a chi non è del tutto benestante. Per questo gli altri grandi centri europei stanno cercando di capire come integrare alcuni dei suoi approcci più virtuosi. Il sistema che ha reso Vienna un’eccezione si basa su un gran numero di misure, promosse sia dall’amministrazione locale che dal governo centrale, volte a garantire quello che il Paese considera un diritto fondamentale: il diritto alla casa.
Vienna e la regolamentazione degli affitti
Vienna riesce a mantenere gli affitti così abbordabili grazie a una serie di politiche che si sono consolidate nel corso di decenni. L’amministrazione locale da quasi un secolo costruisce complessi residenziali all’avanguardia — negli ultimi quarant’anni sono state edificate tra le 3mila e le 5mila unità abitative all’anno. È proprio la grossa disponibilità di appartamenti pubblici sovvenzionati che consente di tenere bassi i costi degli affitti nel mercato privato. Inoltre, chiunque acquisti terreni in certe zone della città, è obbligato per legge a dedicare almeno due terzi delle nuove costruzioni al “social housing“.
Le unità di social housing hanno un affitto più basso rispetto agli appartamenti proposti dai privati e spesso sono di maggiore qualità, anche in termini di posizione – nelle immediate vicinanze, infatti, l’amministrazione comunale costruisce piazze, asili, scuole di diversi gradi e altri spazi pubblici. Per accedere a questa misura basta vivere stabilmente a Vienna da almeno due anni e non avere un reddito netto annuo superiore ai 53mila euro da soli, o 79mila euro in due. A differenza di quelli dell’edilizia pubblica negli altri Paesi europei, questi non sono affatto criteri restrittivi – basti pensare che il 75 per cento dei residenti di Vienna rientra nei suddetti parametri.
I risultati della politica sugli affitti di Vienna
Un altro fattore cruciale nel mantenere bassi gli affitti a Vienna è la loro rigida regolamentazione. Il governo stabilisce limiti sulle tariffe di affitto e definisce gli eventuali aumenti in modo che siano equi e accessibili a tutte le fasce di reddito. Questa politica evita gli aumenti eccessivi dei prezzi degli affitti, stabilizzando così il mercato immobiliare. Inoltre, Vienna non fornisce sussidi economici alle persone che hanno bisogno di una casa, a differenza di tante altre grandi città europee, ma piuttosto sovvenziona l’edilizia pubblica. Con quel genere di sussidi, infatti, sostanzialmente si finisce a spendere soldi pubblici per aiutare le persone a pagare affitti che già di per sé sono troppo alti, e che comunque non tenderanno a calare nel medio-lungo periodo.
Oltre il 40 per cento delle case disponibili a Vienna è “isolato dal mercato”, vale a dire che i prezzi degli affitti sono in linea con gli effettivi costi di costruzione e mantenimento degli edifici, e sono quindi al riparo da bolle speculative. Nel 2021, i viennesi che vivevano in alloggi pubblici – per pagare affitto e costi energetici – hanno speso in media il 22 per cento del proprio reddito (mentre quelli che vivevano in case private poco di più, il 26 per cento); in una città come Milano, invece, il Sole24Ore segnala che il costo dell’affitto supera del 50 per cento lo stipendio medio di un lavoratore.
Vienna ha visto risultati straordinari grazie alle sue politiche abitative. Gli affitti medi nelle città europee sono aumentati del 53 per cento tra il 2010 e il 2020, mentre a Vienna – grazie a queste misure – sono cresciuti solo del 13 per cento. La combinazione di un sistema di alloggi sociali ben sviluppato, una rigida regolamentazione degli affitti, la proprietà pubblica del suolo e gli investimenti nell’edilizia pubblica ha dimostrato di essere una formula vincente per garantire a tutti i cittadini un’abitazione dignitosa; per questo è un modello esemplare per molte altre metropoli, che per quanto possibile proveranno a replicarlo nel prossimo futuro.
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